🏠 Caso de Éxito: Recuperamos más de 850 UF por cláusulas abusivas en 6 promesas inmobiliarias de un mismo cliente.
Una consumidora inmobiliaria logra justicia frente a una inmobiliaria que vulneró la Ley del Consumidor en Chile
Fecha del fallo: Octubre de 2025
Tribunal: Juzgado de Policía Local de Santiago
Materia: Querella infraccional y demanda civil – Ley N° 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores
Resultado: Restitución completa del 100% del pie inmobiliario (más de 850 UF), indemnización y sanción(multas infraccionales) a la inmobiliaria por cláusulas abusivas.
📖 Contexto del caso: una inversión que terminó en abuso contractual
Nuestra representada —una consumidora que confió en una reconocida empresa del rubro inmobiliario— decidió invertir en su futuro familiar adquiriendo cuatro departamentos en etapa de promesa de compraventa.
Como ocurre con muchos chilenos que sueñan con su primera propiedad, firmó contratos tipo “adhesión”: extensos documentos redactados por la inmobiliaria, sin posibilidad de modificar sus cláusulas.
El problema surgió cuando la empresa no individualizó correctamente los estacionamientos ni las bodegas correspondientes a las unidades compradas. Esto generó un conflicto jurídico grave: el contrato no especificaba qué bienes se estaban realmente comprando, atentando contra la certeza jurídica del consumidor.
La inmobiliaria ofreció una “solución”: firmar nuevas promesas de compraventa, esta vez incorporando las bodegas y estacionamientos, pero imponiendo condiciones más duras:
Nuevos precios reajustados en UF.
Cláusulas penales con multas del 15 % del valor total del inmueble.
Pérdida automática de todo lo pagado si la compradora desistía.
Y una cláusula arbitral que privaba al consumidor del derecho a acudir a tribunales ordinarios.
Ante esta situación, la afectada decidió no seguir adelante con un negocio desequilibrado y acudió a Defensa Civil Abogados, buscando recuperar el dinero invertido y hacer valer sus derechos conforme a la Ley del Consumidor chilena.
⚖️ Estrategia jurídica y fundamentos legales
El equipo jurídico de Defensa Civil Abogados presentó una querella infraccional y demanda civil en contra de la inmobiliaria, fundamentando que los contratos suscritos eran contratos de adhesión en los términos del artículo 1 N° 1 y artículo 16 de la Ley N° 19.496.
Se argumentó entre otros elementos que:
El consumidor no tuvo posibilidad real de negociar las cláusulas, vulnerándose el principio de equidad y buena fe contractual.
Las multas impuestas y las cláusulas de desistimiento eran abusivas por infringir el artículo 16 letra g) de la Ley del Consumidor.
La cláusula arbitral que obligaba a someter cualquier conflicto a un árbitro “sin forma de juicio” era contraria al derecho al debido proceso (artículo 16 letra j).
Se configuró un enriquecimiento sin causa a favor de la empresa, al pretender retener más de 850 UF del consumidor, pese a no haber cumplido con la entrega ni las condiciones pactadas.
El tribunal acogió plenamente estos argumentos, destacando que las promesas de compraventa forman parte del itinerario contractual inmobiliario y, por tanto, sí están amparadas por la Ley del Consumidor, tal como lo reconoce el propio SERNAC en la Resolución Exenta N° 495/2023.
📚 Fundamentos del fallo
El tribunal concluyó que:
Las promesas de compraventa son actos de consumo, pues para el proveedor son mercantiles y para el comprador civiles (artículo 2 letra a de la Ley 19.496).
La cláusula penal del 15% del valor del inmueble resultaba desproporcionada e inequitativa, configurando un enriquecimiento sin causa.
La cláusula arbitral, debía ser reinterpretada para no restringir el derecho del consumidor a un proceso justo y transparente.
La inmobiliaria vulneró el principio de buena fe contractual, sancionado en los artículos 3 y 16 de la Ley 19.496.
En consecuencia, el tribunal acogió la querella infraccional y la demanda civil, declarando abusivas las cláusulas e ordenando la restitución íntegra del dinero pagado —más de 850 UF— a la consumidora, con reajustes e intereses legales.
Adicionalmente, la inmobiliaria fue condenada al pago de una multa infraccional significativa, en virtud del artículo 24 de la Ley 19.496 y un monto indemnizatorio por daños, entre ellos el daño moral.
💡 Importancia del caso para el consumidor inmobiliario
Este fallo reafirma un principio fundamental:
Las promesas de compraventa también están protegidas por la Ley del Consumidor.
Por años, muchas inmobiliarias en Chile han intentado sostener que los contratos de promesa no están sujetos al control de abusividad de la Ley 19.496, argumentando que sólo la compraventa definitiva lo estaría.
Sin embargo, este caso demuestra que los contratos preparatorios también son parte del acto de consumo, y por tanto deben cumplir las normas de equidad, transparencia y buena fe.
Además, la sentencia en concordancia con muchas otras sienta un precedente relevante en materia de cláusulas penales: las multas desproporcionadas o automáticas en perjuicio del consumidor son nulas de pleno derecho.
📈 Recuperar el pie inmobiliario: una herramienta de justicia y equilibrio
Casos como este refuerzan el propósito de nuestra labor en Defensa Civil Abogados y Consumidorinmobiliario.cl: Justicia en el mercado inmobiliario,
defender a las personas frente a los abusos de grandes inmobiliarias y constructoras, y recuperar los montos pagados injustamente por promesas que no se cumplieron.
La recuperación del pie inmobiliario no sólo implica una compensación económica, sino también un acto de reparación moral y jurídica.
Miles de chilenos han perdido sus ahorros por cláusulas redactadas unilateralmente o retrasos en la entrega de viviendas que jamás se concretan.
La Ley 19.496, junto con la jurisprudencia reciente, ofrece herramientas claras para revertir esa situación.
🏛️ Conclusión: justicia en el mercado inmobiliario chileno
Este caso demuestra que la justicia en el mercado inmobiliario es posible, y que el derecho del consumidor puede prevalecer incluso frente a empresas con gran poder económico.
En Defensa Civil Abogados y Consumidorinmobiliario.cl seguimos recuperando y consolidando jurisprudencia favorable para quienes fueron afectados por promesas incumplidas, cláusulas abusivas o retenciones indebidas de su pie inmobiliario.
Porque nadie debería perder lo que tanto le costó ahorrar.
⚖️ Defensa Civil Abogados
Especialistas en derecho del consumidor e inmobiliario
Recuperamos el dinero de tu promesa, defendemos tus derechos y exigimos justicia ante abusos del mercado.
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